萬(wàn)科回應(yīng)本報(bào)稱(chēng)“事先向華潤(rùn)通報(bào)過(guò)有意與深圳地鐵合作”。實(shí)際上，萬(wàn)科此次找來(lái)“白衣騎士”深圳地鐵，首先是為打退“野蠻人”寶能系，此外，其若能提供優(yōu)質(zhì)地段讓萬(wàn)科開(kāi)發(fā)，對(duì)萬(wàn)科今后的發(fā)展也將大有幫助。

持續(xù)近9個(gè)月的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”又起高潮，萬(wàn)科找到“白衣騎士”——深圳地鐵對(duì)抗“野蠻人”寶能系。出人意料的是，在這一過(guò)程中，寶能系并沒(méi)有對(duì)萬(wàn)科發(fā)難，萬(wàn)科老合作伙伴華潤(rùn)董事長(zhǎng)博育寧卻公然“嗆聲”，指責(zé)萬(wàn)科此次與深圳地鐵重組未事先通知華潤(rùn)。

萬(wàn)科此番與深鐵的重組是否存在程序上的瑕疵？與此前幾近“劍拔弩張”的寶能系關(guān)系是否有所緩和？與深圳地鐵的重組還存在哪些不確定性，何時(shí)會(huì)有定論？作為國(guó)內(nèi)房企標(biāo)桿的萬(wàn)科在2015年也出現(xiàn)了毛利率下滑、優(yōu)質(zhì)地塊獲取困難的問(wèn)題，與深圳地鐵的重組能否緩解這一狀況，使萬(wàn)科今后發(fā)展得以“借其力”？記者就相關(guān)問(wèn)題向萬(wàn)科發(fā)送采訪(fǎng)提綱，得到部分回應(yīng)。

“野蠻人”未生事華潤(rùn)反嗆聲

萬(wàn)科找來(lái)深圳地鐵合作，借此敲打“野蠻人”寶能，寶能應(yīng)該不會(huì)輕易就范——這是外界普遍的猜測(cè)。但令人們頗感意外的是：自從萬(wàn)科宣布考慮引進(jìn)深圳地鐵作為合作伙伴后，寶能至今未“生事兒”，不光低調(diào)在股東會(huì)上對(duì)繼續(xù)停牌投了贊成票，也未對(duì)外界發(fā)表過(guò)任何不利于萬(wàn)科的言論。

相反，自2000年就成為萬(wàn)科股東、迄今仍為萬(wàn)科第二大股東的華潤(rùn)卻公開(kāi)指責(zé)萬(wàn)科，稱(chēng)其未就重組一事事先通告。3月17日，股東會(huì)后，博育寧主動(dòng)向媒體“爆料”萬(wàn)科，“在11日的董事會(huì)議上談了21個(gè)題目，只字未提這個(gè)事(指萬(wàn)科與深鐵的重組)，第二天就簽訂了一個(gè)又是股權(quán)對(duì)價(jià)，又是交易資產(chǎn)的規(guī)模，又是支付方式的備忘錄，這合適么？”

對(duì)此，萬(wàn)科方面對(duì)本報(bào)回應(yīng)，關(guān)于此番重組，萬(wàn)科事前向華潤(rùn)“打過(guò)招呼”。其向《投資者報(bào)》透露：“春節(jié)前，公司管理團(tuán)隊(duì)拜會(huì)華潤(rùn)董事時(shí)，曾經(jīng)明確提到公司有意和深圳市地鐵集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，并提到了存在向地鐵集團(tuán)增發(fā)股票的可能性。”

而在3月11日董事會(huì)上，萬(wàn)科又是否提及與深圳地鐵的重組？萬(wàn)科向本報(bào)回應(yīng)道：“簽署無(wú)法律約束力的備忘錄，并不是必須經(jīng)過(guò)董事會(huì)、股東大會(huì)審議的事項(xiàng)。因此，公司簽署合作備忘錄，無(wú)需事先通過(guò)董事會(huì)審議，符合公司治理的相關(guān)規(guī)定。”

此外，萬(wàn)科方面還告訴本報(bào)：“3月12日下午，媒體對(duì)此次合作已經(jīng)產(chǎn)生了諸多猜測(cè)性報(bào)道。為了避免有關(guān)報(bào)道對(duì)投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)，公司于3月13日下午就備忘錄主要內(nèi)容進(jìn)行了披露。在傳聞出來(lái)后，公司即與各位董事進(jìn)行了溝通或發(fā)送了信息，其中也包括華潤(rùn)方面的三位董事。”

而在披露了備忘錄后，萬(wàn)科與深圳地鐵的重組還有很長(zhǎng)的路要走。萬(wàn)科方面告訴本報(bào)：“此份備忘錄僅為對(duì)擬議交易的初步意向，除費(fèi)用、保密、終止、法律適用與爭(zhēng)議解決等一般性條款外，其他條款目前和將來(lái)均不對(duì)地鐵集團(tuán)及公司產(chǎn)生法律約束力。備忘錄并未約定具體注入項(xiàng)目，也沒(méi)有約定在重組中對(duì)應(yīng)的股權(quán)比例和股權(quán)價(jià)格，未來(lái)交易如需進(jìn)行，還需要經(jīng)過(guò)公司董事會(huì)和股東大會(huì)的審議。”

同時(shí)，萬(wàn)科也為自己留了“后手”，其在公告中強(qiáng)調(diào)“除上述潛在交易對(duì)手外，公司與其他潛在交易對(duì)手尚在就擬議交易方式進(jìn)行談判。”

白衣騎士利于萬(wàn)科拿地？

雖然重組還未板上釘釘，但深圳地鐵的出現(xiàn)已經(jīng)是“先聲奪人”。那么，與深圳地鐵的重組會(huì)為萬(wàn)科帶來(lái)哪些好處？萬(wàn)科與深圳地鐵的合作形式簡(jiǎn)單說(shuō)就是：萬(wàn)科通過(guò)增發(fā)股票，以股權(quán)來(lái)?yè)Q深圳地鐵的土地資產(chǎn)。與深圳地鐵簽署的合作備忘錄中公布這一重組計(jì)劃“交易對(duì)價(jià)介于人民幣400億~600億元之間，目標(biāo)公司在雙方簽署正式的交易文件時(shí)，地鐵集團(tuán)將注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)。”

萬(wàn)科副總裁譚華杰曾公開(kāi)表示：“不僅是萬(wàn)科，目前所有開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候都遇到了短期的瓶頸，從這個(gè)角度看，軌道交通是未來(lái)公司一定要牢牢抓住的主題。”

過(guò)去一年來(lái)拿地遇到短期瓶頸的萬(wàn)科遭遇了毛利率下滑。萬(wàn)科2015年年報(bào)顯示：其毛利率同比下滑0.79個(gè)百分點(diǎn)。譚華杰曾就此公開(kāi)表示：“地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例越來(lái)越高，一定會(huì)擠占毛利空間，所以毛利率持續(xù)下降不是一個(gè)意外的情況，是地價(jià)上升的一個(gè)必然表現(xiàn)結(jié)果。”

此外，譚華杰曾公開(kāi)透露萬(wàn)科在2015年買(mǎi)到的土地中36%位于一線(xiàn)城市。顯然，一線(xiàn)城市項(xiàng)目未來(lái)仍是萬(wàn)科收入來(lái)源的大頭。不過(guò)，一向重視成本控制的萬(wàn)科在2015年年報(bào)中透露，北京、上海所建項(xiàng)目大部分位于郊區(qū)。